Como consecuencia de los mayores niveles de competencia bancaria, así como de los avances conseguidos en materia de estabilidad en los precios, en los últimos años hemos venido observando una reducción notable en los tipos de interés. Esta bajada de tipos ha tenido numerosos efectos positivos, pero también ha generado un importante aumento de los niveles de endeudamiento de los hogares.
La reducción de tipos ha tenido múltiples e importantes efectos positivos, entre los que se encuentra el estímulo de la inversión productiva (en la que se incluye la inversión en construcción), la reducción del coste de endeudamiento (o financiación) de las administraciones públicas y de las familias y empresas no financieras y el aumento del acceso de las familias a la vivienda (al trasladarse tal reducción a los tipos de los préstamos hipotecarios). Todos estos efectos positivos han significado un verdadero impulso monetario al crecimiento económico en los últimos años. Pero ese impulso monetario también ha contribuido al preocupante aumento de los niveles de endeudamiento de los hogares, así como al denominado boom inmobiliario. Los últimos datos del Banco de España reflejan que las familias destinaron alrededor del 15% de su renta bruta disponible al pago de intereses y a la devolución del capital suscrito en hipotecas, aunque se estima que la recientemente iniciada trayectoria ascendente de los tipos de interés situará pronto ese porcentaje por encima del 25%.
Pero este dato puntual, que refleja la elevada carga financiera que soportan las familias y que explica buena parte de la reducción de su capacidad de ahorro en los últimos años, debe ser completado con este otro que, con frecuencia, causa alarma entre los poco habituados al complicado asunto de la interpretación de las estadísticas: el endeudamiento global, que vendría a reflejar el porcentaje que representa la deuda total (variable stock) contraída por las familias en su renta disponible (variable flujo). Así, la ratio de endeudamiento de las familias también ha aumentado constantemente en los últimos años, rebasando en cinco puntos porcentuales a la renta bruta en 2005 (representaba el 105%, 11 puntos porcentuales superior a la de 2004). Es sobradamente conocido que tanto el Banco de España como el Banco Central Europeo han advertido, en repetidas ocasiones, sobre el preocupante nivel de endeudamiento de las familias; pero sería bueno saber si en la creación de este problema ha habido algunos cómplices hasta ahora encubiertos.
Es obvio que el aumento del endeudamiento (que es absolutamente real) sólo resulta preocupante cuando éste no se encuentra respaldado por un aumento real del patrimonio que actúa como garantía hipotecaria. En España, hemos asistido a un notable aumento de los precios de los inmuebles en los últimos lustros… pero hay dudas de que esa tendencia se pueda mantener a largo plazo. Por lo tanto, si el aumento de los precios de los inmuebles se desacelerará en el futuro, al tiempo que se consolida la trayectoria ascendente de los tipos de interés, el resultado final (y obvio) será un empobrecimiento creciente de las familias endeudadas, situación de la que sólo ellas son responsables… y a la que han contribuido los propiciadores de la sobrevaloración de los precios de los inmuebles y los que, mediante la oferta de fórmulas financieras innovadoras (cuando no mágicas), han ido reduciendo la carga financiera que soportan las familias a corto plazo a costa de la asunción de una mayor deuda global a largo plazo.
La ‘espiral’ de precios
Creo que no resulta del todo descabellado sostener que esos dos factores, aumento de precios de la vivienda e incremento de los plazos hipotecarios, se han podido tragar la mayor parte del impulso monetario de los últimos años. También podría argumentarse en contra que las entidades financieras, con sus prácticas innovadoras, han actuado positivamente y han facilitado el acceso a la vivienda a un conjunto creciente de la población. Y esto es muy cierto, como también lo es que, con ello, han enmascarado el aumento real de los precios de la vivienda, cuyo ascenso imparable no ha logrado desacelerar la demanda de inmuebles. Por lo tanto, podría decirse que los verdaderos beneficiarios del impulso monetario han sido aquellos que, ante el aumento del precio de las viviendas, han podido materializar (con su venta en el mercado) elevadas ganancias de capital (fruto de la sobrevaloración del mercado), ganancias que han podido rentabilizar nuevamente mediante su re-inversión en nuevas promociones inmobiliarias destinadas al mercado.
Han sido éstos, por tanto, y no el resto de familias, que han comprado su vivienda con el propósito de vivir en ella, los que han alimentado la espiral de precios en el mercado en los últimos años. Nadie sabe con certeza cuánto tiempo más se podrá prolongar esta delicada situación financiera, ni tampoco si se producirá un cambio súbito en el mercado. Los analistas y creadores de opinión se decantan, por precaución y conveniencia, por señalar que el ajuste en el mercado será del tipo “aterrizaje suave”. Y es mejor que sea así, porque, si bien los beneficios de la subida han sido para unos pocos, es más que seguro que el desplome de los precios no sólo alcanzaría a los especuladores, al hacerles incurrir en elevadas pérdidas de capital, sino que también salpicaría a los agentes altamente endeudados con las entidades bancarias, ya que el aumento de la morosidad bancaria conduciría a una elevación de tipos de los préstamos hipotecarios.
En Canarias, por el momento, la burbuja no ha explotado, aunque disponemos ya de algunos indicios que alertan sobre los posibles efectos que el elevado endeudamiento está causando sobre la demanda agregada del sector privado (sobre este particular, véase el artículo de Pedro Gutiérrez en este mismo anuario) y su capacidad de ahorro. Conviene, por tanto, tomarse muy en serio esta cuestión, y no sólo porque el elevado endeudamiento alcanzado por las familias empiece a lastrar el crecimiento de la economía canaria a medio plazo, sino también por las repercusiones que, de forma silenciosa, puede estar ocasionado sobre la distribución de la renta.Y ya sabemos que, como bien señalaba el profesor José Ángel Rodríguez Martín en su contribución a la edición de 2005 de esta misma publicación, la distribución del ingreso constituye “uno de los asuntos espinosos que tenemos en el debate interno de las islas”.
Por cierto, recientemente se han avanzado algunos resultados interesantes sobre un trabajo que estudia el actual boom de la construcción. Sus autores, entre los que se encuentra el profesor Naredo, mencionan al inicio del trabajo que este tercer boom inmobiliario está siendo alimentado, entre otros factores, por las desgravaciones fiscales y la colocación de dinero negro. Seguramente, no se estaban refiriendo a la situación de Canarias, pero bueno sería que se profundizara en el estudio de la repercusión que un incentivo fiscal, la Reserva de Inversiones de Canarias (RIC), ha podido tener en la espiral constructora-inmobiliaria en Canarias.
